La registrazione tardiva sana la nullità dell’affitto in nero

La Corte di Cassazione Terza Sezione Civile con l’emissione della senrenza n. 10498 del 28 aprile u.s. ha stabilito che in tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, che la tardiva registrazione del contratto di affitto sana la nullità dello stesso con effetti “ex tunc”.

L’art. 1 comma 346, della l.n. 311 del 2004, prevede espressamente che la mancata registrazione causi la nullità del contratto, ma se la registrazione interviene in modo tardivo questa nullità viene esclusa.

A tale conclusione è giunta la Suprema Corte considerando che nel citato articolo di legge non vi è una specificazione temporale per la registrazione neanche nella previsione della sanzione civilistica, da ciò si rileva che se il contratto è registrato (non importa in che momento la registrazione sia avvenuta) esso è certamente valido, essendo quindi non in contrasto anche in via teorica con un possibile ravvedimento operoso.

Questa interpretazione della norma è presa anche in previsione della sua stessa ratio e fine ultimo, quale è la lotta all’evasione fiscale. Non rileva quindi il momento, il movente del legislatore è quello di indurre il locatore (che fino a quel momento ha locato “in nero”) a mettere fine a questa situazione e quindi a registrare e regolarizzare il rapporto con il conduttore.

Se così non fosse infatti, il locatore una volta colpito dalla nullità del contratto, esclude che lo stesso possa riscuotere i canoni derivanti appunto dal contratto nullo e mette nelle condizioni il conduttore di richiedere indietro quanto questi ha versato più del dovuto. Quindi la possibilità di sanare con effetti ex tunc questa tipologia di contratto è vista in modo positivo da entrambe le parti, deve essere visto quindi come un incentivo alla regolarizzazione, posto che tramite la registrazione tardiva il locatore può trattenere quanto fino a quel momento si è ricevuto dal conduttore, e quest’ultimo, dal canto suo, non rischierà azioni di rilascio, avrà un contratto che gli garantirà una durata certa della locazione e si eviteranno i pericoli della perdita del diritto di avviamento e dell’inesistenza del diritto di prelazione.

La sanatoria della nullità dovuta a tardiva registrazione non si pone in contrasto nemmeno con la sentenza delle S.U. del 17 settembre 2015 n. 18213 nella quale espressamente si diceva che “se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante del comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia a quell’obbligo.”.